Sinds 1 januari 2019 bestaat het nieuwe optioneel BTW-stelsel voor onroerend verhuur. In een eerder verschenen Circulaire van 21 maart 2019 (circulaire 2019/C/25) heeft de fiscus hierover meer duidelijkheid verschaft.
Hierbij enkele belangrijke principes bij deze wetgeving.
De verhuur van een nieuw of grondig gerenoveerd gebouw kan in bepaalde omstandigheden aan BTW onderworpen worden. Voorwaarden daarbij zijn dat de huurder het gebouw uitsluitend gebruikt voor de economische activiteiten die hem de hoedanigheid van (gewone, vrijgestelde of gemengde) btw-plichtige verleent en dat huurder en verhuurder hier uitdrukkelijk en samen voor opteren (volgens de memorie van toelichting volstaat een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst). De optie geldt voor de volledige duur van de overeenkomst De herzieningstermijn van de afgetrokken btw wordt opgetrokken naar 25 jaar.
De nieuwe regels zijn van toepassing sinds 1 januari 2019 voor nieuwbouw- en grondige renovatieprojecten die vanaf 1 oktober 2018 werden opgestart, behalve voor opslagruimten. Hiervoor kan er steeds geopteerd worden voor de toepassing van de BTW.
Dit betekent dat er vóór die datum voor het gebouw in kwestie nog geen BTW opeisbaar mag zijn geworden. De memorie van toelichting verduidelijkt hierbij wel dat het daarbij uitsluitend om de eigenlijke materiële bouwkosten in de strikte zin van het woord gaat. Alle handelingen die intellectueel of immaterieel van aard zijn (zoals bv. diensten van architecten, landmeters, studiebureau’s) zijn dus niet van tel. Ook afbraakwerken en werken die betrekking hebben op de grond (bv. sanerings- of stabiliseringswerken) moeten buiten beschouwing worden gelaten.
De aard van het gebouw (opslagruimte, kantoor, winkel, fabrieksgebouw) doet voor de toepassing van het optionele stelsel niet ter zake. Zoals eerder gezegd zal de verplichte btw-onderwerping van de terbeschikkingstelling van opslagruimtes zoals we die vandaag kennen, in de nieuwe regeling dus beperkt zijn tot die gevallen waarin de optie niet mogelijk is (bv. verhuur van een opslagruimte aan een particulier). Is de optie wel mogelijk, dan moeten partijen bovendien expliciet voor de btw-onderwerping opteren om dergelijke contracten aan de btw te kunnen onderwerpen. (Deze voorrang voor het optioneel stelsel geldt evenwel enkel bij de verhuur van opslagruimten.)
Verder definieert de nieuwe wet een opslagruimte voortaan als een gebouw dat voor meer dan 50% wordt gebruikt voor het opslaan van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10 % worden aangewend als verkoopsruimte.
Ook de invoering van de verplichte BTW-heffing op huurovereenkomsten van niet meer dan 6 maanden (bv. feest- of conferentiezalen) is van toepassing sinds 1 januari 2019. Dergelijke huurovereenkomsten zijn dus van rechtswege onderworpen aan de BTW. Er zijn een aantal uitzonderingen op deze regel. In volgende gevallen geldt het verplichte BTW-regime voor kortdurende verhuur niet:
- Verhuur van onroerende goederen die bestemd zijn voor private bewoning zoals privéwoningen, tweede verblijven, vakantiewoningen of studentenverblijven;
- Verhuur aan natuurlijke personen die die goederen niet aanwenden voor de uitoefening van hun economische activiteit;
- Verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk (bv. vzw’s);
- Verhuur aan eenieder die de goederen aanwendt voor vrijgestelde handelingen beoogd door artikel 44 §2 WBTW
Indien u veronderstelt dat u hiervoor in aanmerking komt, of meer info wenst, neem dan gerust contact op met ons kantoor.